随着新一轮科技革命和产业革命的不断深入，面对复杂多变的产业市场，产业园区也迎来了前所未有的挑战。

　　前有房地产高周转模式见顶，后有产业行业朝着科技创新、高端制造业方向大步迈进，无论是地方政府，还是入驻企业，又或是投资机构，都对产业园区提出了更高的诉求。

　　为了在竞争激烈的产业行业中占领更多市场份额，以往的冷门业务“轻资产运营”被推到台前，一跃成为了产业园区的坐上宾。

　　随着轻资产热度的持续走高，产业园区也逐渐升温，不仅成为了社会各界关注的热点，还成为了投资新宠。上到国资企业，下到民营园区，也都纷纷加入了对轻资产运营的探索。

　　为了抢占未来产业市场的制高点，重塑并巩固我国制造业的竞争优势，赋能传统产业转型升级，探索新产业、新业态、新模式，轻资产运营成为了实现产业高质量发展的关键。

　　随着产业发展进入深水区，地方政府对出让工业用地也提出了更高的要求，企业对园区服务、运营也提出了更多样的需求。在要求与需求的双重叠加下，不仅拖慢了项目整体的开发进程，也导致了民营企业在拿地方面愈发艰难。

　　特别是在分批供地、严控租售比例、长期持有等政策出台之后，民营企业在对外拓展方面也呈现出了疲软状态。

　　再加上现在大部分土地、产业等资源都紧握在国资手中，重资产拓展的重任就自然落到了地方城投的肩上，倒逼其从房地产模式中抽离出来，不再依赖载体本身，而是把重心放在产业发展上面。

　　但是，由于绝大部分地方城投过去只负责融资+建设业务，而招商业务则交由管委会负责。

　　在地方政府推动国企市场化的今天，地方城投不仅要负担起园区的招商运营，还要保证区域产业发展，又要做到自负盈亏，对于缺乏轻资产运营能力的地方城投来说，实在是有点喘不过气来。

　　无论是十四五规划纲要，还是地方政府出台的各类政策，无不围绕着“科技创新、制造业发展”等话题展开。在大力推动产业发展的大背景下，各类战略性新兴产业对园区载体也提出了更高的诉求。

　　为了加快提升产业发展质量，促进区域经济发展，全国各地也掀起了大批量建设高质量园区载体的浪潮。

　　在“工业立市、制造强市”的推动下，深圳要每年建设2000万㎡的高品质、低成本工业上楼，上海力争三年推出3000万㎡工业上楼，其中生物医药板块500万㎡......全国各地还在加足马力建设厂房产品。

　　随着大规模开发建设的推进，市场上也会出现大量的厂房产品，为了快速实现稳定资金流，就需要在短期内完成招商运营的重任。

　　近日，广州市下发了四份围绕“坚持产业第一、制造业立市”要求的政策意见稿，其中明确提出了“探索推进商业、住宅用地变更为工业用地”的调整措施。

　　早在四份政策意见稿之前，广东的中山、清远等城市就已经在“商住改工”道路上迈出了一大步，并且取得了不错的成绩。

　　在存量资产盘活政策的助推下，地方实体企业在传统制造业转型升级，或产业淘汰之后，由于本身从事传统制造业，面对当下战略性新兴的发展需要，仍然需要通过轻资产运营团队帮助其对存量资产进行盘活。

　　随着公募REITs、私募基金的金融化推出渠道的成熟，以及轻资产运营热度的持续走高，不管是险资，还是基金方，都开始将重点转移到了产业地产市场。

　　对于重资产持有人来说，他们希望能够通过专业的轻资产运营，帮助其盘活手中的项目，让园区资产价值提升之后，最后再通过公募REITs、私募基金来实现金融化渠道的退出，又或是通过大宗交易，整体打包卖给第三方。

　　对于收购园区的基金公司来说，他们除了追求稳定的出租率、回报率之外，同样也需要轻资产运营团队通过专业的产业运营服务来提升资产的价值，最后实现退出，从而赚取园区增值部分的收益。

　　就这样，在四方推动，以及产业市场的需求之下，轻资产运营呈现出了一片蓝海。

　　国有企业开始成立自己的轻资产运营公司，自己管理自己的园区项目；原本的重资产公司也开始走向轻重分离，内部分离出来一个轻资产运营团队，负责所有园区的招商运营工作；又或是以纯轻资产运营团队身份进入轻资产领域的创业者......

　　面对巨大的轻资产运营市场半岛官方体育，也有越来越多的主体开始加入到轻资产运营的行列，希望能在其中占领一席之地。

　　但是，由于进入轻资产领域的企业水平参差不齐，所以也在一定程度上导致了如今的轻资产运营市场乱象频发，从传统代理招商转型到轻资产运营领域，除了需要投入大量人力、物力、财力之外，还需要有专业产业运营能力的加持。

　　为了成功获得项目运营权，一些轻资产运营团队通常会在入驻前期充分展现出低姿态，甚至通过低佣金、低运营费、低合作报价的方式挤走竞争对手，秉承中“客户是上帝”的理念，上到税收、产值的要求，下到一花一草的维护，永远一副只要你敢提，我就一定能做到的架势。

　　从3大产品体系、4大业务领域，扯到5大支柱产业，再扯到6大核心能力，说得那叫一个天花乱坠，PPT花式特效再强势灌输一波，作为在轻资产运营方面还处于小白阶段的园区方来说，听得那叫一个迷糊。

　　最后，敲锣打鼓把轻资产运营团队请进来，好吃好喝的供着。结果尴尬了，还不到一个月的时间，就让园区方感受到了强烈冲击。3大产品体系、4大业务领域、5大支柱产业、6大核心能力硬是活生生变成了保洁保安维修三件套。

　　园区方不仅白瞎了一大笔运营费，时间、精力也都投了进去，就连地方政府最关注的产业发展问题也没有丝毫进展。活干不好就算了，钱还得照常上交，主打的就是一次性买卖，合约到了就立马跑路。

　　除了这类有“诈骗”嫌疑的轻资产运营公司外，想走偏门发财，且打着轻资产幌子的“二房东”一定榜上有名，深受其迫害的企业更是数不胜数。

　　二房东的各种涨租“骚操作”相信大家都有所耳闻，续租涨租、装修涨租、添设备涨租，甚至成为了二房东届不成文的“坑钱”规定。除了这些明面上的涨租操作，一些隐性的赚钱方式更是被二房东玩出花来。

　　从空间偷面积，从水电表偷水电，还要巧立各种收费名目，如厂长费、卫生费、免息水电费押金等，说他们是地痞流氓一点也不为过，一度电当两度跑，一吨水收两吨的费，直接导致厂房的运作成本持续飞升。

　　为了能赚取更多的单位租金，厂房的实际面积基本也都是虚报，仗着有公摊面积，目前也没有明确的测量标准，这种偷面积的涨租方式更是让制造业老板无从考证，最后也只能是哑巴吃黄连，有苦说不出。

　　另外，由于现在轻资产运营公司需要首要解决的是招商问题，为了快速引进企业，轻资产运营公司往往通过低租金、区位、载体等优势，在同一区域内引入其它园区的企业，这种左手腾右手的招商方式成了常态。

　　短期来看，确实为运营的园区解决了企业入驻问题，但长远来看，对区域经济发展，以及产业发展没有任何增益。

　　所以，在这样的情况下，现在越来越多地方政府不仅对产业来源有严格要求，比如60%的外来企业，40%的本地企业，企业的入驻也需要通过审批，只有符合要求的企业才能入驻到园区中来，这也在一定程度上减少了轻资产运营团队左手腾右手的现象。

　　当下，虽然轻资产运营已经在朝着更专业更精细化的方向发展，但是仍然半岛官方体育还普遍有一些乱象存在。

　　除此之外，供需不对等也成为了阻碍轻资产运营的发展路径，归根到底还是因为供需两方对产业生态缺乏共同的理解。

　　轻资产运营团队都希望能够和园区方签订长约，目的无非是两种，一种是通过拉长运营年限来平摊日常运营成本；另一种是保持业务稳定性，不会轻易走上中途被迫卷铺盖走人的尴尬境地。

　　目的大概有三种，一种是出于领导三年一换的时间考量，通过“短、平、快”手段，在领导任期之内出成果；另一种是从产业发展角度来看，需要尽快引入创新型企业；还有一种是打造产业集群，在短期内解决人口就业、税收、产值、落地投资等问题。

　　首先，就拿创新型企业来说，比如生物医药类园区、集成电路类园区，从最开始的科研，再到项目落地，最后到产业化阶段，这是一个非常漫长的过程，并不是短期内就能快速见到成果的行业。

　　这并不是通过单纯的引进一个大型龙头企业就能完成的任务，如果当地没有良好的产业生态、产业运营服务等内容，是完全没办法吸引其入驻的。

　　想要引入龙头企业，就需要在当地形成相应的产业链条，首先要具备研发类企业所需的基础条件，先把下游打好，才有机会引入上游企业。

　　但是，从产业孵化培育、产业生态打造、产业上下游招引，这都是需要轻资产运营方通过专业的产业运营服务，以及对产业的理解，对企业的深入，不断从细节到整体的打磨，才能最终呈现出一个相对较好的成果，这就是一个相当漫长的过程。

　　真正的轻资产运营一定是慢工出细活，一般都需要通过5-10年，甚至15年的长周期运营，才能实现团队本身的盈利，特别是在产业发展、产业培育、产业生态打造方面，更需要花费大量时间、精力。

　　一边是以地方政府为代表的园区持有者要求的短、平、快，需要在三年内见运营成果；一边是轻资产运营方要求的慢工出细活，需要在5-10年才能见运营成果，这也在一定程度上导致当下的轻资产运营市场出现供需矛盾。

　　园区持有方疯狂对外寻找专业，且愿意签短约的轻资产运营团队，而轻资产运营方则对外寻找愿意签长约的园区持有方。

　　在有需求，也有供给的情况下，两者确硬是聊不到一块儿去，也导致了园区出现需要轻资产运营却无路径，轻资产运营团队需要项目却无项目运营的尴尬境地。

　　过去，产业园区在产业转移、产业发展红利的加持半岛官方体育下，仅仅依靠招商，或者区位优势就能吸引一企业入驻。

　　随着产业发展的不断深入，不管是市场，还是企业，又或是地方政府，他们的诉求早已发生了翻天覆地的变化，却仍然还有一大批的轻资产运营团队的理念没有能够及时扭转。

　　还在继续以“二房东逻辑”运营园区，通过载体、区位、城市能级等硬性条件加注轻资产运营，实际本身并不具备做好产业的能力，更多还是局限于某个区域自然存在的产业诉求，以及载体入驻需求而已。

　　现在，园区市场正处于供大于求的情况，势必要求园区方附加更多运营和服务，或引入专业的轻资产运营团队，不断从产业生态、产业培育、产业发展方面打磨。

　　虽然有招商蛇口、中关村、张江这类企业已经拥有了成熟的重资产案例，并且具备了一些转型轻资产的成功要素，但仍然有所欠缺，离真正专业成熟的轻资产运营公司还有一段距离。

　　除此之外，还有一些已经成熟的产业运营团队加入到了轻资产领域，凭借着以往在产业服务、产业运营方面的相关经验，他们同样也具备了做好轻资产的成功要素。

　　不过，在轻资产运营迎来蓝海的当下，想要在轻资产运营市场中占领更多市场份额，还需要不断聚焦核心能力的打造，立足产业发展，从产品打造、产业生态构建、招商引资、产业运营等多个维度，助力园区的高质量腾飞。

　　以上，就是轻资产运营市场的基本情况，还有其中存在的一些问题，以及未来可能发展的方向。后续，小编将继续从产业角度出发，深度剖析轻资产运营的内核，以标杆企业为案例，向大家呈现当下企业应该如何打造自己的轻资产综合能力。返回搜狐，查看更多