近年来，随着国家对房地产市场调控力度的加强以及一系列稳地价、稳房价、稳预期相关政策、通知的出台，全国各地房地产市场都朝着去泡沫化的方向发展，与此同时大量的合资、合作开发房地产项目的合同纠纷不断涌现。本文拟通过研究房地产合作项目中关于资产分割或权益分配的案例，梳理司法机关的裁判观点，以期为有可能面临合资、合作开发房地产合同纠纷的当事人主张权利提供决策依据与思路

　　合作开发房地产是指房地产开发合作关系当中各方当事人或以土地使用权或以资金等形式进行共同投资，并在房地产项目经营过程享利润、共担风险的房地产开发合作。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，房地产合作关系的成立必须满足共同投资、共享利润、共担风险的三个特征，即房地产合作开发合同的成立从其内容来看必须体现出合同各方当事人均存在共同投资、共享利润、共担风险的意思表示。且房地产合作开发合同的有效需至少一方合同当事人具备房地产开发资质。

　　合作开发房地产合同所要求的“共同投资”须满足合作方或以资金出资或以土地使用权等资产出资进行项目开发。对房地产项目进行管理但未出资的不构成合作开发房地产。利用房地产项目吸引投资进行融资的也不构成“共同投资”。

　　合作开发房地产合同所要求的“共享利润”，是指合作开发房地产项目合作各方针对项目成果进行利润分配或资产分割。合作各方所分得的利润可以各方进行协商约定，但是各方可获得的具体利润并不固定，根据项目的具体经营情况而上下浮动。如果合作方所分得的利润与合作开发的房地产项目无关联关系的，不构成“共享利润”。

　　合作开发房地产合同所要求的“共担风险”，是指合作各方均应负担房地产项目经营过程中的风险。如果合同约定在房地产开发项目中一方将获得固定金额的回报或获得固定面积房屋的，不构成“共担风险”，也不构成合作开发房地产合同。

　　另合作开发房地产合同要求房地产开发行为具有“共同性”，即不得将同一项目切分为独立的开发单元，如果各个单元分别由各方投资开发，不应认定为合作开发房地产合同。

　　根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，下述情形不构成合作开发房地产合同：1、合同约定将一方根据合作开发房地产合同应取得的收益转化为固定数额货币收益的，相当于该方当事人不承担房地产开发的风险，根据规定应认定为借款合同。但在签订合作开发房地产合同后、项目开发基本完成时，基于对项目收益的评估或预测，将一方根据投资所应当获得的收益确定为固定数额收益的，系对合作开发房地产合同的结算，当事人之间的法律关系仍应认定为合作开发房地产合同关系。2、合同约定提供土地使用权一方的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，根据规定应认定为土地使用权转让合同。3、合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，根据规定应认定为房屋买卖合同。4、合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，根据规定应认定为房屋租赁合同。

　　《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》关于合作开发房地产合同利润分配的规定如下：1、当项目最终房屋实际建筑面积少于合同约定的，当事人协商不能达成新的分配比例的，视当事人违约情况确定分配比例；因不可归责于当事人的事由或当事人的违约情况无法确定的，按照原合同约定的利润分配比例确定。2、在下列情形下，合同当事人请求分配房地产项目利益的主张不予支持：（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；（三）擅自变更建设工程规划。因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。3、房地产合作项目最终实际建筑面积超出规划建筑面积的，当事人对超出部分的分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。4、合作开发房地产合同约定以投资数额确定最终利润分配比例的，当事人若未足额交纳出资，则按照当事人的实际投资比例进行利润分配。

　　笔者以Alpha案例库为搜索引擎，以房地产合作、收益分配为关键词，检索条件为近五年时间的最高人民法院、高级人民法院案例。检索结果为近五年时间经最高法审理过的案件共计381件，判决269件，裁定112件，一审22件，二审269件，再审85件，执行5件。其中2016年22件，2017年73件，2018年69件，2019年91件，2020年113件，2021年截至目前为13件。由此可见近年来房地产合作开发纠纷案件正处在一个层出不穷的阶段。

　　1、在最高人民法院审理的（2020）最高法民终265号案件中，双方当事人仅约定了利润分配比例，未约定利润分配时间和条件，一审法院根据双方合作项目已开发完毕且销售工作基本完成的客观事实，认定双方合作的主要合同目的已经实现，应当依照合同确定的比例分配利润，最高院对此予以了维持。

　　2、最高人民法院在（2018）最高法民终863号案件中认为：虽然项目有70%到80%房屋已经销售，且部分房屋办理房产证并入住，但项目整体工程未经竣工验收，工程款亦未结算。且部分房屋（包括联排房屋）被法院查封、拍卖，部分房屋权属不明不能销售。同时案涉项目对外融资借款本金和利息形成的债权债务关系仍在诉讼中亦不能最终确定半岛官方体育。综合考量案涉项目现状，目前尚不具备进行结算的条件。

　　3、最高人民法院在（2020）最高法民申4983号案件中认为：案涉工程项目虽未竣工，但案涉项目所建房屋及车位已经大部分售出，部分沿街商铺及住宅已交付业主使用，双方合同约定合作开发的房地产项目已经基本完成，原判决认定对涉案项目的成本、利润进行概算的条件已经成就。

　　1、最高人民法院（2017）最高法民申678号案件中，双方对各自在合作项目中的投资数额有争议，一审法院对此委托司法机构进行鉴定，并以司法鉴定意见书作为本案认定事实的依据，最高院对此予以了认可。

　　2、最高人民法院（2017）最高法民申2826号案件中，关于双方后续投资数额的确定，由于双方《项目合作协议书》未履行完毕即解除，双方对合作期间的账目并没有结算，且九全嘉公司未提交项目的相关账目资料，李燕杰一审中申请对项目的平均成本和平均利润进行了司法鉴定，根据李燕杰的申请，二审法院又要求鉴定机构对相关事项进行了补充说明。二审法院依据湖北众联房地产评估有限公司出具的《评估咨询报告》及补充说明，计算出实际的开发成本为39634.45万元、项目的纯利润为43392.25万元，并计算出李燕杰预期可得利润8601.7万元，即李燕杰的经济损失数额。

　　3、最高人民法院（2015）民申字第1362号案件中，最高院认为合作开发房地产纠纷中，持有销售房屋资料的一方拒不提供房屋销售资料的，法院可调取已出售房屋的备案《房屋买卖合同》，以此作为依据认定房屋销售收入。通过调取的房屋买卖合同，并通过司法鉴定的方式可核算利润，并以此作为认定案件事实的依据。

　　1、山东省高级人民法院审理的(2016)鲁民终287号案件中，案涉合同解除后，双方并未就合同解除之后恢复原状、采取其他补救措施以及赔偿损失等问题进行清算，而是继续进行开发建设的，此种情况应认定为原合资、合作开发房地产关系的延续，当事人就解除后继续开发建设所产生的收益请求分配的，人民法院应予支持。

　　2、山东省高级人民法院审理的(2016)鲁民终15号案件，法院认为合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，原合同关于阶段性利润分配的条款可视为清理结算条款，合同解除时工程项目达到先期约定利润分配条件的，一方当事人应予以配合进行利润分配。

　　1、最高人民法院在（2020）最高法民申4983号案件中明确因一方违约导致合作中止的，守约方有权按照预期获得项目的合理利润。根据合资、合作开发房地产合同的性质，原判决认定金洲置业主张的预期可得利益实为涉案项目的利润，并以项目预期可得收益减去项目成本的方式计算利润并无不当。

　　2、最高人民法院在（2020）最高法民终70号判决书认为预期可得利益应以签约当时当事人能够预见的合理利润作出认定，而不应简单地以项目最终实际实现的利润作出判定，毕竟，任何投资都要符合回报与风险相符的商业原理。守约方没有进行后续投资，没有承担投资风险，因而不能享受与风险相对应的投资回报。

　　本文作者：杨丽凡，郑州大学民商法学硕士，房地产业务部实习律师。担任郑州仲裁委仲裁秘书多年，具备丰富的仲裁案件办理经验。

　　从业经验：在非诉领域，先后为原银不动产有限公司、邓州中蓝置业有限公司、中梁地产豫北区域公司、旭辉集团河南事业部提供常年法律顾问服务，负责合同起草与审查、出具法律意见书、出具律师函等工作；为香港锦艺集团及其下属项目公司、河南富田兴海实业有限公司、新乡中蓝置业有限公司提供非诉专项法律服务，参与房地产收并购尽职调查、总包单位索赔尽职调查等专项服务。

　　在诉讼领域，处理多起房屋买卖合同纠纷、追偿权纠纷、物业服务合同纠纷，参与某合伙企业私募基金仲裁案、某置业公司合作开发房地产合同纠纷仲裁案等。返回搜狐，查看更多半岛官方体育半岛官方体育